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放盘价虚高广州二手楼市寒冬提前

2019/06/09 来源:许昌信息港

导读

孩子发烧如何退烧孩子发烧如何退烧孩子发烧如何退烧以往的年底旺季二手成交并不旺,取而代之的是长达数月的市场冷静期。市区二手房成

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以往的年底旺季二手成交并不旺,取而代之的是长达数月的市场冷静期。

市区二手房成交量普跌,部分热门板块的跌幅超七成

随着房贷政策收紧,一套房贷利率优惠现已基本取消,二套房首付门槛也一再提高。而比房贷政策更挫伤二手楼市成交的则是业主不断上调的放盘价,数据显示,市内部分曾经热门的二手房成交板块,因房价过快上涨,近一个月的成交量跌幅逾七成。有中介人士预测,以往二手楼市的年底旺季将在今年匿迹,取而代之的是长达数月的市场冷静期。 文/图:王雯倩

前线心声:

越近年底生意越难做

带客看楼近十趟才有成交

“今年下半年,中介经纪的工作要比去年辛苦,例如带客睇楼,去年同期多数情况下带客看一两次盘,买家就可拍板成交。今年由于楼价升了,很多客户不仅自己看盘,还要带上家人或亲友轮番看几次,有甚者需来回近十趟。有时候,中介经纪会因带客睇楼,工作至晚上9时才想起自己还没吃晚饭。”

据合富置业高级营业经理龚启贤介绍,虽然银行房贷优惠进一步缩紧,但部分买家更怕未来楼价还有上升空间,“很少会因为银行贷款政策收紧而改变购房计划,个别买家为减轻月供款的压力,宁可给多一点首期。”现时约有五成买家需通过申请银行贷款方式购房,而业主出于对放款速度的担心,更青睐与一次性付款的买家交易。碰到急于换楼的业主,还会因一次性付款方式主动下调3万~5万元。

不少中介人士还表示,今年市区房价上涨较快,下半年二手房销售难度有所增加,成交速度明显放缓。“现在买家要买间素质稍好的物业,总价都要200万元左右,这可能会牵涉好几个家庭的经济,所以买家在做决定上会更加谨慎。” 龚启贤提到,今年与去年比较,买家在价格方面也与业主产生较大分歧,“有些客户压价幅度比较大,业主索性不谈了,或者来回拉价很多次,双方也不轻易下决定,”龚启贤说,“一般来说,从买家睇楼到成功签约再到准备办理后续一系列交易手续,需时大约两周左右。”

市况一览:

旺季不旺 11月上旬不少中介分行零成交

中原地产市场部主任黄燕飞表示,按过往经验,第四季度通常是二手房成交旺季,但今年受银行房贷额度提前收紧以及房价上涨速度较快的双重影响,“旺季不但不旺,还进入了寒冬。”中原地产数据显示,同比去年10月~11月上旬,市区板块二手房成交量均出现不同程度的下滑,部分热门板块如海珠区滨江东板块、海珠西的光大花园和宝岗路一带、荔湾区中山八路板块和天河区员村板块等,二手房成交量同比下跌逾七成,由此促使中介经纪将一二手联动“副业”变成“主业”。

满堂红数据显示,今年11月1~13日,经其促成的二手住宅买卖宗数同比去年减少36.6%,成交均价为21476元/m2,同比去年上升了42.1%。“以11月1~13日的经满堂红促成的二手交易数据看,海珠滨江东、番禺洛溪、天河北板块都是零成交,越秀区因‘小升初’考试或被取消的风声,学位房成交量反超白云区。”周峰表示,越近年底,房贷收紧对市场的影响力越小,眼下致使二手房成交不济的主要是房价高企,更准确地说是业主一路飙高的放盘价已偏离市场。在今年初,业主放盘价普遍在市场价基础上高开2%~3%,到了年底,许多业主的放盘价竟在市价基础上上浮15%~16%,“我看了十年的广州二手楼市,今年的放盘价高得离谱。”

遇冷析因:

多因素阻买家入市 房贷收紧不敌市价高企

合富置业首席市场分析师龙斌表示,除了房贷收紧外,年底广州二手房交投下降还受到多方面因素影响。一是业主叫价高企,部分大户型物业和贵价单位的叫价略有回调,而中小面积的“刚需”物业,由于供求关系紧张,价格维持高位。

二是部分买家追涨意愿下降。调查显示,追涨热情有所下降的二手买家,大致分三种类型:种是实力相对不强的买家,以“首置”和“首改”居多,这部分买家的看涨心态相对不强,对政策有所观望,入市犹豫或转投外围楼市。第二种是需求不算迫切的买家,以二次及多次置业为主,这部分买家购房心态较为理性、稳定,考虑因素较多,部分客户的观望情绪加重,交易节奏较为缓慢。第三种是受教育程度相对较高的买家,以企业中高层管理者居多,对调控动向、物业税等政策预期较为敏感,追涨热情有所下降。

另外,外围一手新盘以价格优势,分流部分二手客户。10月新房的推售力度明显加大,尤其是番禺、萝岗、南沙、花都等外围区域,新货占比高达七成左右。受外围新货增多影响,新盘分流部分二手客源现象明显增多。

调查显示,外溢的买家大致有三种:一种是实力相对不足的首置买家,如南洲板块部分买家外溢到番禺、南沙的低价盘;白云区部分二手客源被分流到花都的新盘;天河东部部分实力较弱的“首置”客,外溢到萝岗、增城等。这部分买家的承接力大多在1.5万元/m2左右,2万元/m2以下的中小户型,青睐外围新盘较优美的居住环境。第二种是有一定实力,但与理想物业的承接力仍有一定距离的“中间层”,这部分买家集中在天河、原荔湾、越秀、海珠等,以“首改”买家居多,对物业素质、面积、户型等均有一定要求,但承接力大多在2万~3万元/m2之间。第三种是计划长期持有的投资客。这部分买家对中心区价格较“笋”的小户型以及外围区域的一手商业公寓较为关注。

后市预测:淡季持续至明春 或有业主降价放盘

合富置业龙斌表示,中心区主流二手买家已经逐渐向中端及中偏高端倾斜。受二手买家逐渐“偏高”的影响,有效的潜在需求也相应有所减少。高楼价下的有效需求减少、买家追涨意愿下降,加上中小户型“刚需”盘源不足、业主期望值较高、房贷收紧等因素,二手交投明显放缓,并逐渐显现僵持胶着的局面。预计第四季度至春节前,这种交投不旺,价格高位盘整的态势仍将持续。

提及第四季度的二手楼市行情,满堂红周峰亦表示并不乐观。他指出,倘若业主高开的放盘价仍持续超出市场承接力,现时二手楼市的僵局亦将继续。而基于房地产调控政策无新进展的前提下,楼市将更全面地回归市场规律。他预计,从今年11月到明年2月,整个二手楼市将进入市场冷静期,有意放盘转手的业主将因应市场变化而下调后市预期,“明年春节过后,不排除会出现业主普降放盘价的情况,届时,二手楼市亦会走出淡季,趋于回暖。”

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